L’ETF BNP Easy EEE (Immobilier zone Euro) créé en 10/2015 cote en Euro sur Euronext et réplique l’indice FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped Net Total Return, composé de 49 valeurs foncières de la zone Euro dont environ 63% de valeurs allemandes et françaises.
Les frais de cet ETF sont de 0.5% et les actifs sous gestion d’environ €634m. La réplication est physique et les dividendes sont distribués.
ETF alternatifs : MEH (Lyxor, en Euro), EPRE (Amundi, en Euro), EXI5 (iShares, en Euro)
Indice & composantes
L’ETF BNP Paribas EEE a pour objectif de répliquer la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped Net Total Return, composé des principales valeurs foncières représentatives du secteur immobilier coté de la zone euro.
EEE est assez diversifié : il est composé de 49 foncières dont 32% sont allemandes, 31% françaises et pour le reste principalement espagnoles (10%), Belges (9%) et Hollandaises (5%). Les 10 premières valeurs représentent environ 58% de la capitalisation de l’indice, et les 3 premières environ 27%: (Unibail-Rodamco 10%), Vonovia (9%) et Deutsche Wohnen (8%), avec des capitalisations boursières comprises entre 13 et 20md€.
Le secteur des foncières est influencé par de nombreux facteurs, dont le plus important est certainement le couple inflation/taux d’intérêts. Un contexte de taux faible non associé à de la déflation est très favorable aux foncières qui utilisent généralement le levier pour acheter des actifs et qui sont de surcroît des valeurs de rendement. Les grandes foncières cotées recherchent souvent des actifs de qualité, qui leur permettent une plus grande visibilité sur les revenus ainsi qu’une meilleure valorisation.
Les deux pays les plus représentés sont l’Allemagne et la France, qui offrent des caractéristiques différentes mais également intéressantes. En Allemagne, le prix des actifs a beaucoup augmenté récemment mais est moins cher qu’en France avec un potentiel d’appréciation élevé tandis que le dynamisme de l’économie allemande est un réel atout. Par ailleurs, il y a un retard dans la construction de logement, par rapport à la demande qui vient en support pour les prix, comme en France. Le cadre réglementaire (ex. plafonnement des loyers), la fiscalité et la démographie sont également des facteurs importants.
On distinguera deux grands métiers pour les foncières cotées qui sont le résidentiel (ex. Vonovia et Deutsche Wohnen) et l’immobilier commercial (ex. Unibail-Rodamco), qui ont des logiques différentes avec en général une meilleure résilience pour l’immobilier commercial en dehors des crises sévères. La rareté des actifs de qualité qui bride la croissance organique devrait entraîner une consolidation du secteur, d’autant plus que l’environnement de taux reste extrêmement favorable. On remarque également une diversification croissante dans les murs de maisons de retraites de la part de certains acteurs.
Le secteur des foncières européennes reste prometteur, du fait des meilleures perspectives en zone euro, en particulier en France. Toutefois, il convient de rester attentif à une éventuelle inflexion de politique monétaire de la BCE qui pourrait entraîner un nouveau cycle haussier sur les taux.
Derniers développements
L’ETF EEE a entamé sa 6ème hausse annuelle consécutive et progresse de 10,1% depuis le début de 2017.
Le secteur immobilier est très sensible aux taux et aux indications de la BCE. Celle-ci vient d’annoncer que les mesures de rachats obligataires (Quantitative Easing) vont passer de 60md€ par mois à 30md€ à partir de mars 2018 jusqu’en septembre. Le ton de la BCE reste accommodant et surtout cela signale que le rythme de la normalisation va être très progressif et qu’une hausse des taux n’est pas pour demain. La réaction a été immédiate sur les taux allemands à 10 ans qui ont reculé à 0,42%.
Dans le même temps les statistiques économiques européennes s’améliorent mois après mois (un IFO allemand record vient d’être publié) ce qui plaide pour un renforcement de la croissance économique en zone Euro. La hausse de la croissance couplé à des taux historiquement bas, implique pour le secteur immobilier une valorisation toujours plus haute des actifs et un taux d’occupation potentiellement élevé.
La clarification de la politique monétaire de la BCE pour les mois à venir représente clairement un point positif pour le secteur immobilier de la zone Euro et confère une bonne visibilité.
