L’ETF BNP Paribas EEE a pour objectif de répliquer la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped Net Total Return, composé des principales valeurs foncières représentatives du secteur immobilier coté de la zone euro.
Cet ETF est géré en réplication physique et son coût est de 0,50%, l’actif du fond est élevé pour un ETF européen, à 456m€. Les dividendes sont distribués, mais il existe une version qui au contraire capitalise les dividendes (EEA).
EEE est assez diversifié, il est composé de 49 foncières dont 33% sont Allemandes, 29% Françaises et pour le reste principalement Espagnoles (9%), Belges (8%) et Hollandaises (5%). Les 10 premières valeurs représentent environ 58% de la capitalisation de l’indice, et les 3 premières plus de 27%: (Unibail-Rodamco 10%), Vonovia (9%) et Deutsche Wohnen (8%), avec des capitalisations boursières comprises entre 13 et 23md€.
L’indice a entamé sa 6ème hausse annuelle consécutive et progresse de 11,6% depuis le début de 2017. Le secteur des foncières est influencé par de nombreux facteurs, dont le plus important est certainement le couple inflation/taux d’intérêts. Un contexte de taux faible non associé à de la déflation est très favorable aux foncières qui utilisent généralement le levier pour acheter des actifs et qui sont de surcroît des valeurs de rendement. Les grandes foncières cotées recherchent souvent des actifs de qualité, qui leur permettent une plus grande visibilité sur les revenus ainsi qu’une meilleure valorisation. Les deux pays les plus représentés sont l’Allemagne et la France, qui offrent des caractéristiques différentes mais également intéressantes. En Allemagne, le prix des actifs a beaucoup augmenté récemment mais est moins cher qu’en France, avec un potentiel d’appréciation élevé tandis que le dynamisme de l’économie allemande est un réel atout. Par ailleurs, il y a un retard dans la construction de logement, par rapport à la demande qui vient en support pour les prix, comme en France.
Le cadre réglementaire (ex. plafonnement des loyers), la fiscalité et la démographie sont également des facteurs importants. On distinguera deux grands métiers pour les foncières cotées qui sont le résidentiel (ex. Vonovia et Deutsche Wohnen) et l’immobilier commercial (ex. Unibail-Rodamco), qui ont des logiques différentes avec en général une meilleure résilience pour l’immobilier commercial en dehors des crises sévères. La rareté des actifs de qualité qui bride la croissance organique devrait entraîner une consolidation du secteur, d’autant plus que l’environnement de taux reste extrêmement favorable. On remarque également une diversification croissante dans les murs de maisons de retraite de la part de certains acteurs. Le secteur des foncières européennes reste prometteur, du fait des meilleures perspectives en zone euro, confortées par l’élection d'Emmanuel Macron.
Toutefois, il convient de rester attentif à une éventuelle inflexion de politique monétaire de la BCE qui pourrait entraîner un nouveau cycle sur les taux.
